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钜派研究院

【写字楼:空置率上升,价格和区位决定未来】

2019年08月13日

(本文共1847字,预计阅读时间约5分钟


写字楼主要指专业的商业办公用楼,写字楼市场流行两大评定标准,一是甲级写字楼,二是5A写字楼。所谓甲级写字楼,是一种通行叫法,没有固定的标准,因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。“5A”标准是目前较流行的评定式,“5A”指的是一个写字楼产品的智能化水平,与写字楼品质有一定关联,但并不是划分写字楼等级的标准,“5A”仅仅表示了一个写字楼智能化水平的高低。


写字楼作为商业办公场所,往往聚集了一座城市的精英人才,是承载商业流通和资金融通的桥梁,目前全国主要城市均有写字楼,北上广深等核心一二线城市是写字楼的聚集地,其他三四线城市有少量的写字楼


2019年写字楼成交下滑明显


从主要城市写字楼成交面积的数据表现来看,北京遥遥领先,上海、杭州增长迅猛。即使在2019年1-6月写字楼成交普遍表现不佳的情况下,上海、广州仍有不错增长,长三角和珠三角的增长潜力可见一斑。


表:主要城市写字楼成交面积(万平方米)

来源:Wind,钜派研究院


从图表中我们也可以看到,写字楼的销售高峰期是2016年,其后大幅下滑,这种断崖式的下降也反映出写字楼存量时代的来临


从2016年甲级写字楼的存量表现来看,上海、北京、广州位列三甲,写字楼的存量与城市经济发展状况息息相关,每年新上市的写字楼推动存量持续增长,市场竞争加剧


图:2016年国内主要城市场甲级写字楼总存量情况(万平米)


来源:公开资料,钜派研究院


空置率整体偏高,一线城市继续上升


一面是销售面积的下降,一面是空置率居高不下,广州的空置率最低且在一季度继续改善,北京的空置率连续三个季度上升,上海、深圳的空置率有明显的上升,成都、重庆、沈阳、大连、苏州、武汉、天津、无锡等地的空置率长期居高不下,过高的空置率必然导致资源浪费和市场的弱化。


表:主要城市写字楼空置率

来源:Wind,钜派研究院


从一些发达地区及城市的写字楼空置率表现来看,国内除了北京、深圳和广州之外,其他城市的空置率明显偏高,东京、大阪的空置率长期在1%左右,如此低的空置率值得国内的写字楼建设者和运营者仔细研究学习。


表:发达地区或城市的写字楼空置率

来源:Wind,钜派研究院


金融调整影响空置率上升,科技公司来救场


金融公司由于其特有的工作性质,基本都是在写字楼里办公,因此也是写字楼的主要消费群体。从下图中可以看到,P2P网贷平台的贡献率在一些城市占绝对优势,2015年也是国务院将消费金融公司试点扩大到全国的元年,随后几年的发展P2P公司为写字楼带来巨大的租赁需求。2016年金融去杠杆以来,金融领域的资金收紧成为常态,众多的P2P公司相继暴雷倒闭,这对主要城市写字楼空置率的上升有一定影响


图:金融租户写字楼新增需求贡献度(2015)

来源:公开资料,钜派研究院


科技公司是2015年写字楼市场上的一股新兴势力,成为继金融业之后的第二大需求驱动力。在互联网企业总部聚集的北京,2015年科技类租户的写字楼新增需求贡献率达到38%,而这一比率在杭州、广州、深圳、成都、天津、重庆等城市也都达到15%以上的水平。


今年的中季报我们也注意到主要上市的科技公司业绩大幅转好,科技公司迎来久违的丰收期,特别是中美贸易战下的国产替代和日韩贸易战下的需求转移,都将对国内的科技公司带来带来积极影响。科技类公司的需求将是写字楼需求的一大增长点


图:科技类租户写字楼新增需求贡献度(2015)

来源:公开资料,钜派研究院


写字楼前瞻:调整继续,去劣存优


2019年二季度中国GDP同比增长6.2%,环比一季度下降0.2个百分点,创下有数据统计以来的新低,GDP增速的下降与经济体量的上升有关,增速下滑在情理之中。与GDP增速下滑相比,食品类CPI价格的大幅上升更值得关注,2015年以来的去产能、去库存引导工业、建筑等领域的物价上涨,全国投资热情相对较高,物价的下降让民众生活处于一个舒适期:有钱赚、生活压力不大。


但2018年以来的中美贸易战率先打破这种状态,2018年一季度食品价格率先大涨、其后反复波动,但在2019年这种情况愈演愈烈,一方面中美贸易战进入实质阶段,双方相互开火冲击外贸领域;另一方面非洲猪瘟提前了猪周期,猪肉价格迎来持续上涨。正在此时,水果、蔬菜、肉类等食品价格出现大幅上涨,实际生活中民众的压力会相当大,果蔬价格上涨在人们被迫适应后或长期维持在这一水平。


民众生活压力上升的同时,工业价格表现不振,这也意味着价格战、去库存将使工业投资热情不高、收益率下降,余额宝的七日年化收益已经下降至2.25%左右,这也恰恰反应了当下中国经济的现状:赚钱无门、生活成本骤增。


来源:Wind,钜派研究院


在社会经济表现不佳的情况下,写字楼也将面临市场的选择,写字楼市场明显供大于需,区位优势和价格优势将在这场混战中脱颖而出。

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封面图片来源:摄图网









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